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    楼市去库存再发力:契税营业税双降

  • 央广网北京2月20日消息(记者丁华艳)据经济之声《天下财经》报道,楼市去库存再发力,房地产交易环节契税和营业税双双下降。财政部、国税总局、住建部昨天发布通知,降低房地产交易环节契税与营业税。分析认为,在宽松政策基调下,2016年楼市去库存有望进一步提速。
    改善大户型房产最受益 
    通知要求,对个人购买家庭唯一住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为,政策调整,受益最大的是改善、置换的大户型房产。
    胡景晖:首次置业90平方以下,税收1%的优惠政策,原来很多城市都有。但原来很多城市的规定是:90-140平方,契税1.5%;140平方以上契税3%。但这次,把140平方以上的3%契税取消了。实际上促进的是改善、置换的大户型,消费总价比较高的房产契税基本降低了一半。因为,要想享受这些优惠税收政策,需要把原本手里的小房子卖掉,所以这个政策一方面促进新房库存的消化,另一方面也促进二手房存量的盘活。
    销售2年以上住房免征营业税 
    对个人购买家庭第二套改善性住房,减免力度也不小。上海易居房地产研究院副院长杨红旭说,
    杨红旭:二套房契税以前基本都是按照3%收的,现在有些差别化的优惠。面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税,跟首套房的待遇一样;面积为90平方米以上的,由3%减按2%的税率征收契税。
    此外,在营业税方面,个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征营业税。
    第三套组合拳根本目的还是去库存 
    2月以来,相继调整个人住房贷款最低首付比例,上调住房公积金存款利率,再到昨天税费政策也开始发力,楼市政策组合拳已经打到第三套。胡景晖认为:政策的根本目的还是房地产去库存,在宽松政策基调下,2016年楼市去库存有望提速。
    胡景晖:这个政策最主要的意图还是要去库存,消化二三线城市的新房库存,鼓励大家进行改善;第二,还涉及到营业税的改革,不单单是考虑新房市场,对于二手房市场也降低了流通的税费。特别是,原来满两年能否免征营业税,普通住宅和非普通住宅区别对待。这一次,不管普通住宅,还是非普通住宅,只要满两年,都免征营业税。既促进新房的去库存,也促进了二手房的流通。实际上,这个政策对存量和增量市场的交易,都做了刺激。
    北上广深暂不享受部分优惠 
    值得注意的是,通知特别指出,北京市、上海市、广州市、深圳市除了享受“个人购买家庭唯一住房”契税的政策外,暂不享受其他优惠。对此,中国房地产业协会副会长胡志刚分析,这四个一线城市,当前面临的首要问题是房价上涨压力较大,而不是去库存,这也体现了差异化的楼市调控思路。
    王一鸣:待售房去库存要6-7个月时间
    分析认为,我国房地产库存,主要集中于部分二线城市及三四线城市,由于前期过度开发透支了需求,导致这些城市成交低迷。那么,我国的房地产库存,到底有多大?
    在昨天召开的中国经济50人论坛2016年年会上,国务院发展研究中心副主任王一鸣给了一串数据:其中,仅仅是待售房去库存也要6-7个月时间。
    王一鸣:到去年12底,待售面积是7.18亿平方米,按照去年全年销售面积12.8亿平方米测算,目前中国房地产库存消化需6-7个月;然而如果加上在建房屋面积73.5亿平方米的中等口径,库存消化需5年零9个月;加上大口径待开发面积,库存消化需6年零5个月。
    库存高企已经抑制了房地产开发投资积极性。据国土资源部统计,2015年全国105个主要监测城市土地供应总量减少,房地产开发用地面积不及2014年,房地产开发投资增速降为近年来低点。
    王一鸣:8条建议助力房地产去库存 
    房地产去库存,除了货币政策和财税政策发力,还要多管齐下,综合发力。对此,王一鸣给出了8条建议:
    王一鸣:第一,在三四线人口净流出地区,控制房地产用地供给量;第二,提高保障性安居工程的货币化安置比例,去年这个安置比例是28%,如果能提高到50%,可以消耗掉一大块库存;第三,发展批量化租赁市场,我跟万科聊过,现在的障碍是,外来人口租房的价格不能太高,但是商业融资的利率太高,如果政府能够给一点补贴,这个盈利模式就可以做出来了。
    此外,王一鸣还建议:在试点的基础上,推进住房按揭贷款利息抵扣个人所得税;房地产政策给地方政府更大的自主权;对于消化库存压力较大的商业用房、办公楼,实行资产证券化;拿出一些公积金,探索建立城市住宅政策性银行,主要帮助缺乏抵押物、信用不高的农业转移人口,获得按揭贷款;鼓励农业转移人口买房等等。
    王一鸣:2014年有购房的外地务工人员只占1%,如果在提高一个百分点,也能消耗相当一块库存。现在有的地方已经在做,比如安徽,农民工买房,政府给补贴。同时,契税是否可以降低?贷款能否给贴息?都可以考虑。

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